Wynajmowanie swego lokum jest teraz jedną z najprostszych metod uzyskiwania przychodu pasywnego. W czasach, kiedy oprocentowanie lokat oraz różnych pewnych produktów inwestycyjnych jest niezwykle niewielkie, i kredyty hipoteczne są niedrogie, nie brakuje osób, jakie planują zakup nieruchomości oraz czerpanie przychodów z czynszu lokatorskiego. To wtórny, lecz nadal niezwykle trafny pomysł. Należałoby przy tym wiedzieć, iż przychody z prywatnego najmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Dlatego też każda osoba decydująca się na wynajem mieszkania, powinna wiedzieć, jak wygląda podatek od najmu, jak również wiedzieć wszystko, co dotyczy tego typu opodatkowania.
Formy opodatkowania najmu
Najem prywatny można rozliczać za pomocą ryczałtu od dochodów ewidencjonowanych czy na zasadach ogólnych. Możliwe formy najmu w ramach działalności gospodarczej to podatek na zasadach ogólnych (18 proc. czy 32 proc. od zysku), ryczałt od dochodów ewidencjonowanych czy podatek liniowy (19 proc. od zysku, niezależnie od wielkości tego zysku).
Zmiany dotyczące stawek ryczałtu
1 stycznia 2018 roku w życie weszła nowelizacja ustaw o podatkach dochodowych, jaka przedstawiła zmiany w dotychczasowych stawkach ryczałtu od dochodów ewidencjonowanych. Dotąd wynosiła ona 8,5 proc. niezależnie od dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu. Teraz wykorzystuje się drugą 12,5 procentową stawkę – gdy dochody przewyższają 100 000 tysięcy złotych. Kwota odnosi się do kwoty dochodów uzyskanych przez podatnika za pośrednictwem wynajmu nieruchomości– lokalów, gruntów, mieszkań – w skali roku kalendarzowego.
Na jakie opodatkowanie się zdecydować?
Przed doborem najlepszej formy opodatkowania należałoby zastanowić się m.in nad wydatkami ponoszonymi w związku z wynajmem. Mogą wykazać się istotne dla wielkości świadczenia.
Podstawą podatku na zasadach ogólnych jest dochód, więc różnica pomiędzy zyskiem z tytułu najmu i wydatkami jego otrzymania. Wybór owej metody opodatkowania wykaże się pozytywny, kiedy ostatnie są dosyć duże. Sytuacja taka będzie miała miejsce, kiedy wynajmujący płaci czynsz do spółdzielni oraz rachunki za media czy zapłacił za remont lokalu. Wszelkie tego rodzaju wydatki można bowiem zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu, i tym samym zmniejszyć stawkę podatku. Przy przychodach nieprzekraczających 85 528 zł wyniesie ona 18 proc., przy większych – 32 proc.
Dobór opodatkowania na zasadach ogólnych wiąże się z potrzebą przeprowadzania ewidencji wydatków ponoszonych przez wynajmującego i płacenia comiesięcznych zaliczek w czasie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc ubiegły.
W wypadku rozliczania najmu ryczałtem, podstawą opodatkowania stawką 8,5 czy 12,5 proc. jest suma dochodów. Przy opodatkowaniu ryczałtem płaci się podatek od wszelkiego uzyskanego zysku, bez zmniejszania go o koszty jego otrzymania. Więc – pomimo iż- stawka jest mniejsza, ryczałt nieraz okazuje się mniej korzystny aniżeli opodatkowanie na zasadach ogólnych. Będzie jednakże doskonałym rozwiązaniem w sytuacji, kiedy wynajem nie tworzy dużych wydatków, np. dotyczących utrzymania lokalu lub płacenia kredytu na jego poczet. Podatnik wybierający opodatkowanie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego zostaje zwolniony z obowiązku wykonywania dokumentacji wydatków połączonych z najmem. Ryczał oblicza samodzielnie oraz wpłaca co miesiąc (czy co kwartał) do urzędu skarbowego w czasie do 20 kolejnego miesiąca.
Oświadczenie o doborze formy opodatkowania
Formalny wybór formy opodatkowania najmu indywidualnego odbywa się za pośrednictwem złożenia oświadczenia do naczelnika Urzędu Skarbowego odpowiedniego ze względu na miejsce zamieszkania. Ma to miejsce raz w roku, przeważnie do 20 stycznia. Działanie to jest potrzebne, gdy wynajmujący chciałby płacić podatek liniowy lub ryczałt ewidencjonowany. Brak informacji o doborze powyższych, spowoduje, iż będzie automatycznie przymuszony do opodatkowania na zasadach ogólnych.
Działalność gospodarcza – podatek liniowy
Przedsiębiorcy prowadzący najem, np wynajmujący pokoje w ramach działalności hotelarskiej, mogą zdecydować się na opodatkowanie podatkiem liniowym ze stałą stawką 19 proc. Jego podstawą jest dochód zmniejszany o koszty jego uzyskania.
Rozliczenie podatku w małżeństwie
Jeśli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego, małżonkowie mogą wybrać, czy będą się rozliczać z podatku od najmu oboje (po części), lub jedno z nich (z całości). Wymogiem płacenia podatku przez któregokolwiek z małżonków jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia zatwierdzonego przez oboje najpóźniej do:
– 20 stycznia danego roku lub w czasie początkowej zapłaty podatku w razie rozpoczęcia najmu w trakcie roku – gdy wybrali ryczałt;
– 20 dnia miesiąca następującego po tym, w jakim uzyskano pierwszy w konkretnym roku dochód z najmu – kiedy podatek płacony jest wedle skali podatkowej na zasadach ogólnych.
Poinformowanie o rozliczaniu najmu przez jedno z małżonków dotyczy także następnych lat, nie należy go to powtarzać. W razie zmiany decyzji należy niewątpliwie poinformować urząd skarbowy (do 20 stycznia).
