Bardzo wiele osób marzy o swoim własnym domu i nie ma się, co temu dziwić, ponieważ jest to lepsze rozwiązanie, niż mieszkanie w bloku. Kiedy już zdecydowaliśmy się na ten krok i wybraliśmy doskonałą dla siebie działkę, ostatnia rzecz spędza nam sen z powiek – podatek od nabycia działki. Dużo zależy od tego, kto sprzedaje nam działkę oraz od jego statusu prawnego. Na to, ile wyniesie podatek od kupna działki, oddziałuje także kwalifikacja gruntu. Należałoby więc sprawdzić jeszcze przed kupnem działki, ile wyniosą koszty dodatkowe.
Podatek od nabycia działki – od czego zależy?
Nabywając działkę, zwróćmy uwagę na obciążenia finansowe połączone z takim zakupem. Bardzo ważne jest, czy działkę kupimy od osoby fizycznej, od inwestora, lub od rolnika. W każdej takiej sytuacji możemy zostać obciążeni kolejnymi podatkami – bądź także zwolnieni z poniektórych, jak na przykład w wypadku zakupu działki od rolnika.
Od czego zależy obciążenie podatkowe zakupu działki budowlanej
Zakup gruntu to podstawowy krok do naszego domu. Obarczenie fiskalne takiej transakcji zależy od dwóch elementów:
1. tego, kto oferuje nieruchomość;
jaki jest charakter gruntu w dniu zakupu.
Istotne, kto sprzedaje nieruchomość
VAT zawiera pomiędzy innymi handel nieruchomościami. Określenie „handel” znaczy, iż sprzedający zawodowo (zarobkowo) zajmuje się obrotem działkami. Dotyczy to również sprzedaży gruntów przez podmioty gospodarcze wyprzedające majątek firmowy i gminy oraz inne jednostki administracji państwowej.
Przy zakupieniu nieruchomości od osoby prawnej, na przykład spółdzielni, dewelopera czy gminy, sprawa jest jasna – transakcje z pewnością podlegają VAT. W wypadku zakupu od osoby fizycznej klient nie jest w stanie sam określić, czy sprzedawca jest handlowcem, lub także wyprzedaje swój majątek. Długoletnie spory prawne dotyczące owej rzeczy doprowadziły do uzyskania jednolitego kierunku w orzecznictwie, z jakiego wynikało, że handlowiec to taka osoba, jaka skupuje działki w celu ich sprzedaży.
Jednakże kłopot z opodatkowaniem gruntów nie został zlikwidowany z uwagi na to, iż na rynku nieruchomości gruntowych niekiedy dochodzi do tak nazywanej szybkiej sprzedaży. Przedsiębiorcy na ogół „trzymają” grunty blisko pięciu (czy więcej) lat, nim zdecydują się je sprzedać. Znane jest przede wszystkim to, iż kupuje się niedrogie grunty rolne oraz transformuje je w budowlane, w międzyczasie wynajmując je rolnikom. Sprzedaż gruntu po dziesięciu latach od zakupu ciężko przyjąć za handel, jednakże organy skarbowe, badając sektor nieruchomości, uznawały to za charakterystyczny czas „zwrotu inwestycji”.
Sprzedaż gruntów przez rolników
Zbliżone spory dotyczyły sprzedaży gruntów przez rolników, jacy zaprzestali stosować je rolniczo. Wątpliwości budziły przede wszystkim takie sytuacje, kiedy zmiana klasyfikacji gruntu na budowlany była wykonywana na wniosek rolnika.
Jaki podatek od nabycia działki zapłacimy?
Załóżmy, iż działkę nabywa przeciętny Kowalski w celu postawienia na nim własnego domu jednorodzinnego. Przy kupnie gruntu od osoby fizycznej zapłaci on tylko PCC, przy nabyciu od inwestora będącego podatnikiem VAT czynnym, opłaci podatek VAT (23%), ponieważ tereny pod budownictwo mieszkaniowe nie korzystają ze zwolnienia z VAT, nabywając od rolnika nie będącego płatnikiem VAT, kupujący może otrzymać zwolnienie z PCC przy zachowaniu określonych wymogów.
Kwalifikacja gruntu
Podatek od nabycia działki zależy także od kwalifikacji gruntu zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. W sytuacji odrębnej, kiedy działka kupowana jest np. jako inwestycja, i w dniu zakupu działka nie jest przekazana pod budownictwo mieszkaniowe zgodnie z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy, wtedy kupujący nie poniesie kolejnego obciążenia w formie 23% podatku VAT, chociażby gdy zakupi taki grunt od inwestora, ponieważ takie tereny są zwolnione z podatku VAT.
Zabezpieczmy się
Ciężkim kłopotem jest sprzedawanie działek przez osoby fizyczne. W świetle obowiązujących przepisów prawa, i również licznych wykładni skarbowych, sprzedaż nieruchomości może zostać uznana przez organy podatkowe za działalność gospodarczą, i wówczas pojawia się kłopot nienaliczonego przez sprzedającego podatku VAT, jaki finalnie obciąża klienta w czasie sprzedaży. Należałoby zabezpieczyć własne interesy oraz zawrzeć w akcie notarialnym zbycia nieruchomości oświadczenia zbywcy że nie jest on podatnikiem VAT czynnym.
Należałoby zawsze zbadać sytuację sprzedawcy przed podjęciem decyzji o zakupie. Może się bowiem wykazać, iż zaskoczą nas kolejne obciążenia podatkowe. Sprawdźmy kwalifikację gruntu i kto sprzedaje nam działkę (czy jest to rolnik czy inwestor).
Jak zminimalizować wydatki przy zakupie działki?
Im mniejsza cena działki, tym mniejszy koszt jej zakupu. Wygospodarować można nabywając prosto od właściciela, więc unikając opłaty dla agencji nieruchomości. Można także odnaleźć notariusza z konkurencyjnymi cenami, gdyż te ponad, to maksymalne kwoty wskazane w ustawie. Prawo mówi, iż te ceny nie mogą być większe, lecz my możemy poszukać notariusza, u jakiego byłyby bardziej korzystne.
